楼市成交在回暖，住宅的库存量也在缩减。有机构最新的统计显示，1-5月广州全市一手商品住宅成交面积同比上升15%，成交量的上升使得库存压力得以缓解，截至5月底，广州一手商品住宅可售库存微降至955万平方米，预测去化周期12.9个月。这与今年4月份统计的超过26个月的去化周期相比，已经有了非常大的改观。然而值得关注的是，在今年上半年，周边区域的刚需自住户型是市场的推售主力。从阳光家缘的监控数据可以看到，在上半年网签的住宅中，单套平均面积为116平方米左右。换言之，上半年尽管出现了市场成交的回暖，但支撑点仍然是刚需，而且，大部分卖得较好的楼盘都以各种方式进行促销。在花都甚至出现了二十多万元的住宅。在今年的楼市回暖潮中，以价换量仍然是大潮中的主力。
然而，在去年底的年终大盘点当中，包括合富辉煌在内的多家研究机构都将矛头对准了广州的豪宅市场，或者说是大面积住宅市场。普遍的分析都认为，眼下广州的楼市库存是处于“相对过剩”的状态。“适合刚需的120平方米以下的住宅库存量并不惊人，库存量大的是140平方米以上，甚至200平方米以上的大面积住宅。”而这些住宅在上半年的去存并未直接跟上市场回暖的步伐。而随着买方信心的回增，在下半年，豪宅或者说是大面积住宅项目或会迎来一轮短兵相接般的大规模竞争。
加快去货一直是豪宅项目今年所要追求的目标。而事实上，在上半年，不少楼盘已经大幅地调整售价，甚至以比此前最高峰时低出三成的低价营销手段来寻求市场的成交量。这种低价促销也带来了不错的效果。据仲量联行的统计，今年第一季度豪宅成交达到812套，而第二季度也有700套的销售。而预计全年的销售量可以去到3000套左右。
对于开发商而言，显然不会满足于眼下的去货速度。这一方面从下半年广州各区要推售的豪宅项盘数量就可以看得到。除了市中心将会有多个天价楼盘面市外，包括番禺、萝岗、增城、从化都会有大量的别墅、平墅、叠墅或者是大面积平层单位推出。特别是东部的萝岗、增城，更是广州下半年“豪宅”竞争的火力集聚区域。
更为微妙的是，在行情不理想的时候，楼盘可以采取“以价换量”的方式进行销售。但经过了上半年的调整，广州楼市的回暖已经非常明显，这也使得一部分豪宅楼盘开始回收优惠。萝岗某项目的负责人就曾表示，“老板已经要求加价，要把前期的优惠收回。”在货量大，优惠缩水的下半年，豪宅项目面临的不仅仅是产品之争，还包括营销策划、项目推广宣传以及争夺客源的全方位竞争。
蒋劲劲
